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오피스텔 매매 시장, 주택 규제에 직격탄

2020년 전국 기준 오피스텔 매매가격은 꾸준한 상승세를 기록했고 수도권에서는 경기도의 상승폭이 가장 큰 것으로 나타났다. 경기도의 경우 서울에 비해 아파트를 대체하는 중소형 규모(49.5㎡) 이상의 공급 물량 비중이 상대적으로 높아(경기 83%, 서울 58%), 큰 폭으로 상승한 주택 시장의 영향을 받아 동반 상승한 것으로 추정된다. 2020년 10월 기준 전국 전체 거래량은 지난해 같은 기간보다 높은 증가율(8.7%)을 보였으나 가격이 가장 크게 오른 경기도는 소폭 감소하는 양상을 나타냈다.

전세 가격 역시 상승세가 지속, 전월세 거래량 내 전세 비중은 보합

2020년 전세 가격은 매매가격과 마찬가지로 경기도의 상승세가 매우 높은 가운데 전국 역시 꾸준히 상승한 것으로 나타났다.
전반적으로 주택 전세 물량이 부족한 하반기 들어 상승폭이 확대되는 모습을 보이고 있으나, 상대적으로 월세 거래가 많은 서울의 경우 지난해보다 상승폭이 줄어드는 모습을 보였다.
전월세 실거래 기준 거래량 분석 결과, 2020년 9월 기준 전월세 거래량은 전년 동기 대비 약 12% 증가한 것으로 나타났다.
이러한 증가 추세는 2015년 이후 지난 몇 년간 지속된 것으로, 오피스텔 신규 공급 확대와 함께 전월세 시장 규모가 매년 커지고 있음을 알 수 있다. 빠르게 증가하던 오피스텔 전세 거래 비중은 2020년 보합세(약 55%, +0.7%p)로 전환되었는데, 이는 주택임대차 관련 규제가 강화되고 상대적으로 수익률이 높은 월세로 전환하려는 시장의 변화가 반영된 것으로 판단된다.

주택 규제에 직격탄을 맞은 오피스텔

주택 시장에 고강도 규제 정책은 오피스텔에도 직접적인 영향을 미치고 있다.
대다수 오피스텔은 주거용으로 사용되고 있는데 세금 부과 시 주택으로 간주됨에 따라 다주택 보유에 따른 재산세와 종합부동산세 가중에 영향을 미친다. 또한 주택 취득 시 보유하고 있는 오피
스텔이 주택으로 간주되어 다주택 중과가 적용될수 있다.
이 밖에도 임대차보호법 강화에 따라 임대료 인상과 전월세 전환율 규제가 적용되어 실질 수익률이 크게 낮아짐에 따라, 투자 목적의 오피스텔 수요가 지속적으로 낮아질 것으로 예상된다.

새롭게 부각되는 임대 시장 위험과 투자 기회

보유 부담이 커지면서 오피스텔 매매가격은 보합 또는 하락이 전망되는 가운데, 주택 임대 물량 부족으로 인해 오피스텔 임대 수요가 지속되어 매매가격 대비 전세 가격 비율은 사상 최고치를 경신하고있다.
이로 인해 전세 가격이 매매가격을 역전하는 현상이 나타나는 등 일명 ‘깡통 전세’ 위험이 증가함에 따라 전세 거래 시 신중한 판단이 필요할 것으로 보인다. 한편 오피스텔의 공급 물량은 2021년도에 약 5만7천 호로 지난 3년 연평균(8만7천 호)보다 매우 낮은 수준을 기록할 것으로 전망되며, 최근 신규 분양 물량 역시 줄어들고 있다는 점을 감안한다면 중장기적으로 수급 불균형에 따른 새로운 투자 기회 역시 존재할 것으로 예상된다.